从东莞水乡大道驶入望沙路上海期货配资，曾经低矮破旧的老旧厂房已然谢幕，一栋栋高标准厂房林立而起。这片重新被定义的千亩连片土地上，正“长出”一座现代化产业园区——水乡河西现代化产业园区（下称“河西产业园区”）。
河西产业园区占地近7200亩，目前完成土地整备近3000亩，它不仅是东莞最大的政府主导“工改工”地块，也是全市首批4个示范现代化产业园区之一，现已全面迈入开发建设阶段。
产业园里产业兴。近日，东莞深化两岸创新发展合作的首个项目、投资22亿元的莞台高新产业园首开区动工。目前，共有18宗重点产业项目在河西产业园区布局，总投资121亿元，年产值预计108亿元。其中，4个已竣工投产，而正在建设的14个项目中，预计有9个项目将于明年竣工投产。
从老旧厂房到现代化产业园，在水乡河西上演的，不仅是一道关于土地高效集约利用的“数学题”，亦是东莞凝聚自然资源力量、护航“百千万工程”走深走实的具体写照，是东莞依托现代化产业园区迈向高质量发展的重要“棋眼”。环顾全市，东莞正聚力打造60个高档次、片区化、配套全的现代化产业园区，聚焦“10+5”全市重点城中村改造、现代化产业园区项目，掀起一场场空间革命，为东莞未来发展注入“园”动力，提供更多想象空间。
策划：郭文君
撰文：龚菊郭文君
二次创业河西“翻身”
沿着望沙路一路向南，行至位于河西产业园区的莞台高新产业园，挖钻机隆隆声传来。
这座为台企量身打造的专属“园中园”亦是“同心园”。产业园从提出构想到落地动工，仅仅用了14个月的时间。目前，首开区已吸引16家台企签约入园，共建定制低成本、高品质厂房25.6万平方米，企业预期投资18.3亿元。未来，这里将成为台商发展数控装备、电子信息、智能家居、汽车零部件等新兴产业的热土。
“我们不仅是建造产业园，更是在搭建台商发展的舞台。”广东莞台高新产业园区建设有限公司董事长陈宏钦介绍，莞台高新产业园是台商在莞发展30年来打造的第五张名片，充分立足中小台企增资扩产的需要，“我们‘团购定制’土地、厂房、政策，发出向‘全球台商进莞来’的号召。”
一个企业选择落户一个园区，主要考虑哪些因素？
东莞市光博士激光科技有限公司（下称“光博士”）董事长刘武有他的答案。近几个月来，他频繁穿梭园区西南部，亲自监督进展、把控施工材料。落子于此的智能激光装备数字制造总部项目，项目投资3.2亿元，目前桩基工程已完成七成。
“河西产业园区的定位清晰，规划超前，它不仅仅是一个产业园区，更是一个集智能装备、5G技术于一体的产业生态圈。”刘武表示，这里将形成龙头引领、上下游协同、产业链集聚的良性发展格局，对人才的吸引力也将大幅提升。对于作为国家高新企业、省专精特新企业的光博士来说，这些优势精准契合了企业的人才战略、上市规划和技术创新需求。
从去年选址到今年年初摘牌、5月动工，刘武称光博士的每一步都走得“坚定而迅速”。待到明年年中项目竣工投产，他们会将企业总部搬迁至河西，加速拓展国际市场。
近年来，随着佛穗莞城际和穗莞深城际等区域性基础设施的规划建设、开通运营，水乡从交通末梢一跃进入粤港澳大湾区的产业主轴，迎来了前所未有的创新转型机遇。
去年，东莞市印发打造“现代化产业园区”实施方案，明确提出打造“现代化产业园区”的宏伟蓝图，计划在5年内整备10万亩连片产业空间，建设60个现代化产业园。而7179亩的河西产业园区，正是全市首批4个示范现代化产业园区之一。
“企业参与投资，除了看市场需求，很大程度上还看政府的定位风向。”陈宏钦深有感触地说，政府的规划与推动不仅激发了企业的投资热情，更在产业链上下游之间推动形成良性互动，从而促进区域发展。
“三十年河东，三十年河西”。如今，洪梅河西启动二次创业，一场新的“逆袭”正在上演。
产业社区生态优先
打造一个什么样的发展环境，才能促进产城人融合发展？这是河西产业园区谋划之初便摆在桌面的问题。
东莞市自然资源局有关负责人介绍，东莞市正聚力打造60个高档次、片区化、配套全的现代化产业园区，聚焦“10+5”全市重点城中村改造、现代化产业园区项目，以承载大产业、大项目、大设施。有别于传统工业园区按单体项目、工业园区开发建设模式，现代化产业园区创造性地按“产业社区”模式开发建设，重点强化产业、空间、运营“三位一体”规划，推动“百千万工程”、绿美东莞生态建设同频共振。
为此，东莞市自然资源局提出现代化产业园区的“三个1/3”理念，即1/3空间是必须整理出来的净地，以招引龙头企业；1/3空间用于建设公共设施，以及低成本可分割销售的厂房；1/3空间是村集体自留地，用于建设可租赁厂房，最终形成龙头企业引领、中小企业集聚的产业生态。
在水乡近7200亩连片土地整体融合规划开发中，由水乡管委会携手国企产业平台公司东莞启洪投资有限公司园区开发，其中产业空间以70%的占地集中在望沙路以西，采取“连片净地+产业平台”结合开发策略，充分调动市场积极性，共筑大中小微高精尖企业共生共荣的生态雨林。华润、天安数码城等优质企业以运营服务商的身份纷纷加入，共同建设一批政府持有的低成本、高品质的产业空间，让产业链更加坚韧。而吸引刘武扎根水乡的，除了这里的连片产业用地、高品质产业空间，还有园区生态与生活配套。在光博士，超半数人员平均年龄35以下，他们追求的不仅是职业的成长，更有生活的品质。
东莞深谙此道，提出现代化产业园区要深度融合城市生态、生活功能。在河西产业园区望沙路以东，占总面积30%的生活与生态配套空间布局于此，一批保障性住房、国企运营的集中宿舍将为奋斗者提供住所。住处附近，沿江而建的艺术中心、邻里中心、湿地生态公园等公共设施串珠成链，使“15分钟生活圈+工作圈”的融合可亲可感可及。
目前，产业综合服务中心、SAP 赋能中心已竣工，两岸超5公里的滨水岸线走廊已建成。随着新洪梅中学的动工，梅沙大桥的通车，以及一系列公共设施的紧锣密鼓建设，一个集生产服务、商业繁华、生态美景、休闲娱乐于一体的多元社区正逐步从蓝图走向现实，与城市肌理紧密相连，共生共荣。
政府统筹金融助力
河西产业园区所在的这片土地，原是洪梅镇最大的工业园区。梅沙村是洪梅镇第二大村，在目前河西产业园区已完成整备的3000亩用地中，有2200亩统筹自梅沙村。
“短短不到4年时间，就新建了这么多现代化的厂房，一大批优质企业进驻；梅沙大桥新建完工之后，一河两岸景观怡人，晚上村民们有了散步的好去处。”洪梅镇梅沙村党委书记梁广发感慨地诉说着村庄的变化，“谁能想到以前村里的工业园都是纺织、漂染、纸业、皮革等低端产业，效益低下，环境堪忧。”
上世纪末，随着洪梅镇工业化起步，梅沙村自建起38亩村集体厂房，也陆续流转了600多亩的村集体土地。迈入新世纪，梅沙面临集体土地收益低下的困境，“村集体的年收入只有七八百万元，前几年更是收不抵支。”梁广发说。
2020年9月，河西片区“工改工”项目正式启动。梅沙村“命运的齿轮”也由此开始转动。
“此前，‘工改工’项目多如散兵游勇，以市场化方式推进，政府介入不深，规划不精、拆迁维艰、产业引进乏力，成为难以逾越的沟壑。”东莞市自然资源局有关负责人表示。
去年以来，围绕现代化产业园区建设的“投、建、用、管”全链条，东莞市自然资源局针对当前整备成本高、拆除两违难、资金来源少、国企兜底不足等情况，牵头研究“5+2”一揽子综合政策，切实打通自然资源高水平保护和高效率利用“最后一公里”，为“百千万工程”提供坚强有力的要素保障。
多重利好加持，河西产业园区以政府大统筹、大平衡、大规划、大开发全面破局，采用政府主导与“工改工结合”的土地整备模式，从前端到后端强化全链条管控。此外，水乡还灵活运用专项债、城中村专项借款等多渠道筹资，启洪公司更是借助政策性金融工具，从国开行获取1.75亿元贷款，为开发之路铺设资金基石。
如今，河西产业片区捷报频传，近3000亩土地整备完成，旧厂房与宅基地签约率节节攀升，高性能工程材料智能化生产基地及新材料工程技术研究中心建设项目等重大产业项目和2宗配套道路项目均已破土动工，粤港澳大湾区青商组织联盟数字制造中心等项目即将迎来竣工，蓝劲高端包装研发生产项目等项目已投产运营，整个区域处处涌动着开发建设的热潮。
梅沙村也迎来了高质量发展的“春天”。梁广发算了一笔“经济账”，村里除了整备的土地款，还有引进企业的税收返还、“工改工”后村自留以及新购厂房的物业租金，未来将使村集体收入实现从800万元到4000万元的飞跃。
村民们的“红利”更是看得见、摸得着。土地整备后，村民的年均分红得到了大幅增长。随着项目工地的启动，现在村里的出租房都住满了，租金也提升了15%。梁广发满是期待：“我们盼望着河西的开发能快些，再快些。”
■案例
万江新村蝶变
现代化产业新城
驶离广深高速道滘出口，仅需5分钟车程，便抵达了东莞市万江街道的活力新地标——新村社区。步入社区西部，一排排崭新的、高达7层的新型工业厂房及其配套设施映入眼帘，格外引人注目。而在这些现代化工业厂房的邻近之地，新村大道旁，矗立着东莞市重大项目——振亮科技总部及研发中心，该项目投资5亿元，正进行厂房主体施工、地下室开挖工程。产业热度升温的同时，附近一块保障性住房地块上，原有的建筑物也已被顺利拆除，进入动工倒计时。
与普通的工业园不同，总改造面积1655亩的万江新村现代化产业园区，是东莞规划的60个现代化产业园区中的“先头兵”，园区不仅拥有连片产业用地、高品质产业空间，还规划建设高标准的生产生活配套设施，致力推动生产、生活、生态“三生融合”。
今时不同往日。改造前，现状以低矮铁皮厂房为主，周边有少量宅基地，片区毛容积率0.76，土地利用率不高，公服设施缺乏，整体品质差，亩均产出水平较低。
“货车来了拐不了弯，台商港商来看看就走了，好不容易来个厂却没地方放。”新村社区村尾村民小组理事长陈绍钊打开了话匣子。4年前，村里目之所及还是一块块荒地鱼塘，河涌遍布、地块零碎，低端低效厂房、收购站及零散种植农场零散分布其间。往更前回溯，由于水道分割交通不便，路网破碎的“鱼米之乡”一直处于“不温不火”“中不溜秋”的发展状态。
变化出现在近3年间。新村社区党委书记黄柱林介绍，万江街道在新村大手笔投入了4亿元搞基建，桥梁、路网及市政环境优化等工程接连完工，社区面貌焕然一新。尤其是2021年新昌大桥的通车，使得新村与广深高速道滘出口的车程，由原来的半小时缩短到了短短5分钟。2022年年初，随着新村与镇属企业东莞市万江实业投资控股有限公司（下称“万实公司”）携手合作开发，新村社区也摇身成为万江产业布局的“黄金C位”。
一个更宏大的谋划正在酝酿与推进。
去年4月，东莞市委、市政府印发打造“现代化产业园区”实施方案，要求打造一批符合国土空间规划、有利于城市形态功能完善的现代化产业园区，改变原有镇村工业园小、散、乱的低端现状。市自然资源局在全市识别划定的60片现代化产业园区用地中，万江街道在新村社区打造的近600亩产业空间入选，用地规模扩充至新村陆地面积的1/3，并且有了一个更响亮的名字——万江新村现代化产业园区。
这背后，是一场关乎产业、空间以及深度城市化的系统性谋划。
让产业空间更匹配。放眼新村现代化产业园区的全新风貌，三分之一的低成本产业空间里，中创汇智盈科技园、万江新智汇科技园现已投产运营，标志着首期镇村合作产业园项目已落成。园区不仅承载着产业升级的希望，更在物理空间上实现提升。已建、在建厂房的层高更高、面积更大、品质更高，满足了现代产业自动化生产线的需求。而百亩以上的连片土地，又为龙头链主企业快速落地提供了空间要素支撑。
让产业成本更低廉。万江新村现代化产业园区，工业用地容积率升至3.0—4.0，“工业上楼”助力提升亩产效益、降低用地成本。据介绍，新村现代化产业园区由镇属企业万实公司负责运营，这批超过225万平方米的产业空间，将大大降低先进制造业的生产成本。
让产业发展更集聚。上市企业宁波家联科技股份有限公司是国内高端塑料制品龙头，与宜家、沃尔玛、Costco、奈雪的茶、盒马等国内外知名品牌建立合作，为全球餐饮、茶饮及连锁商超、航空等提供一站式的绿色餐饮包装产品解决方案；振亮科技业务线涉及通信基站天线、安防视频、新能源汽车领域，是华为、爱立信、比亚迪、烽火通信、宁德时代、长安汽车等品牌的战略伙伴……不久的将来，在新村产业园区有条不紊运转的生产线上，一批细分领域的“隐形冠军”将跃然而出，并带动实现产业“上下游”就在厂房“上下楼”。
万实公司总经理万骏星介绍，在新村现代化产业园区，将计划投入5亿元为园区集中配建生活区、产业服务中心。其中生活区规划建设面积6万平方米，配套性住宅规划建设面积13万平方米。产业服务中心建成后则引入招商、企业服务、政务分中心等功能。
黄柱林预计，现代化产业园建成后，社区常住人口将增加3万—4万人，“随着先进制造企业落户，一大批人才将在新村社区汇聚，人口结构也将迎来翻天覆地的变化。”新村社区将与街道合作，打造1000亩的观光农业景观区，为入驻新村产业园的人才与员工提供更多样化的消费需求。
蓝图化为施工图上海期货配资，新村酝酿变新城。一个上下游产业链不断健全、园区营商环境不断优化的现代化产业园区呼之欲出，“以产塑城，以城留人，以人兴城”的图景正在这里展开。
文章为作者独立观点，不代表实盘配资观点
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